自今年年初起，先后经历“中止出让”“竞出1元房价被认定无效”“6月30日复拍依旧未完待续”等插曲，四宗堪称郑州土拍史上“最难拍”的住宅用地，昨日上午终于找到归属。
6月30日以及昨日，四宗宅地在出让过程中价格均达到“熔断”价位，最终以竞争综合房价的方式找到买家，最高价每平方米31685元。去年8月，同样在北龙湖，国内知名房企金茂以总价35.1亿元，亩均价突破4000万元缔造了“818地王”。时隔不到一年，因各项调控措施，邻近地块的成交价降低四成左右。这是房价下降的风向标吗?业内人士观点不一。
消息
四宗终以““迟到”熔断宅地”价成交
昨日上午，郑政东出(2017)6号、7号及牟政出(2016)198号地再次复拍，至昨日上午10时51分，“复拍再复拍”的三宗住宅用地在网拍中全部“熔断”，终迎归属：
郑政东出(2017)6号宗地以地价220500万元，竞综合房价每平方米31685元的价格被代码为“47311890”的报价人竞得;
郑政东出(2017)7号以地价204000万元，竞综合房价每平方米14360元的价格被代码为“23963903”的报价人竞得;
牟政出(2016)198号地以地价54000万元，竞综合房价10960元每平方米的价格被代码为“15017612”的竞买人竞得。
根据登录交易系统的网友反馈图片所示，3位竞得人分别为：河南兴汉正商置业有限公司、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司以及新乡市碧桂园房地产开发有限公司。
此外，针对6月30日的网拍，郑州市国土资源局在其官网发出公告，对郑政东出(2017)5号(网)号宗地出让时系统所得出的结果予以撤销，对进入一次性综合竞房价的竞买人最终报价结果予以确认，将网上自动生成竞得结果转为现场人工计算确认竞得结果。在公证监督下，经核算，综合竞房价平均值为30125.25元/平方米，依据平均值结果确认“45258723”号竞买人为最终竞得人，最终综合房价竞得价为30100元/平方米。大河报记者获悉，这块宗地的竞得人也是碧桂园旗下子公司。
据悉，这四宗宅地，两宗位于北龙湖，一宗位于郑东新区综合交通枢纽区，一宗位于同样炙手可热的白沙片区。
分析
时隔一年，地价有变谁哭谁笑，甘苦自知
一年之间，地价大变，拿地房企，甘苦自知。
同属北龙湖区域，相比去年的“818地王”，昨日拍出的地价低了四成左右(“818地王”亩均价4183万元;昨日6号地亩均2360万元)。而且，按照郑州在郑东、经开两区所执行的限价政策，昨日拍出的宗地中所对应的最高综合房价31685元还不及“818地王”所折合出的“楼面价”。“就算你'变着花样’说你房子盖得怎么好，但身边就杵着一个售价比你低一大截的项目，也够难受的。”网友“山高人为峰”评价道。
但一位业内人士A先生(应受访者要求隐去姓名，下同)对此却有不同理解。在他看来，近期敢于拿地的房企“占坑”心态明显，或许在赌政策未来的松动，或许在赌未来市场的各种不确定性。但这种“赌”，也表明了房企对未来郑州发展的信心。
同时，业内人士C女士也表示，这些房企“涉险拿地”或许也与公司的发展战略有着密切的关系。
但是，无论房企如何打算，北龙湖等热点区域的土拍已远不及往日疯狂：5号地共有4家房企竞价、6号地3家房企竞价，这与当初一家公司派出多个“马甲”厮杀的情况，已不可同日而语。因为，郑州针对昔日“地王窝”念出“熔断”紧箍咒后，最高限价三万二，还要成品住宅交付，这让很多房企选择了观望。对此，业内人士B先生表示，“有综合房价限制的北龙湖及经开区逐渐降温，三环内稀缺区域逐渐升温”将成为未来郑州土地市场价格变动的一个趋势。
众说
郑州房价持续全面下调?业内人士观点不一
看完昨日上午宅地网拍后，多个房产微信群“炸了锅”。
房价要降了
“地价回调四成，房价再不降就说不过去了……”网友“冰川时代”说。
“真调控，动真格，牺牲自身利益，换取商品房市场稳定，体现了地方政府的决心。”在北师大政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清看来，土地成交价低于以前价格的现象，是政府让利于民的表现。他预测：“房价下降是政府的真实期待，下半年降房价不是可能而是必然。”
房企不会给你打赔钱的折扣
但对于此前已在北龙湖等区域重金购地开发商的后续举措，业内人士D先生则表示，“逐利是企业的天性，真金白银的投入，绝不会给你打上一个赔钱的折扣”。
对此，业内人士E先生也表示，“北龙湖区域住宅的买受人基本都是高收入人群，品质无上限，可选服务或叫附加服务的价格空间也无限”。着眼于营销中“市场细分”的原理，E先生进一步借“土地、房产与面粉、面包”之关系的比喻说，先持有“面粉”是前提，未来不一定只卖“面包”，“提高附加值，卖水饺、卖馄饨、卖烩面就不行吗?按规定我可以不赚房子本身的钱，没人说我不能提供上门打扫卫生、个性化设计装修、一户一景的园林设计吧!”在他看来，北龙湖所对应的“高收入群体”以及低于1.5容积率所带来低密度洋房的“可改造空间”将是未来开发商的最大盈利区。
决定房价的是市场，而非其他
昨日下午，大河报记者与10多位地产从业者进行交流，大家对房价走势观点不一。其中，知名房企“项目总”F先生的话让记者印象深刻。他说，“要相信市场的力量，决定商品售价的最根本因素还是市场，而非其他”。
文章转自：大河网—大河报
