新闻中心
about news
行业动态
首页 > 新闻中心 > 行业动态
产业空间:商业地产+X
2019-09-17 | 世合实业

进入经济新常态后,商业地产快速增长的势头放缓,再加上供给侧改革抬高资源价格和人力资本不断上升,使房企近年来感受到巨大压力,不得不谋求转型。

那些著名的房企,有的跨界进入互联网金融行业,有的脱身向轻资产化改变,有的开拓农业和电动汽车领域,有的加入地铁投资计划,似乎地产已经变成无利可图的对象,事实真的如此吗?


01

万变不离其宗,地产仍为基础


尽管有着这么多变化,如果仔细看这些转型就会发现,地产依然是基础,与其说是转型,不如说是通过商业地产+X向产业空间运营商升级。
所谓商业地产+X就是以商业地产为载体,实现土地的整体开发与运营,最终将项目构建成为一个产业空间,一个产业价值链一体化的平台。
这个X现在已有许多种类,包括各类园区、物流、城市配套、医疗、教育、文化、旅游、养老等,打造的产业空间也各自不同。
如商业地产+物流就是房企选地建成相关物流设施,打造物流中心这一产业空间,转租给制造商、零售商、物流公司,并组织资产管理队伍进行管理,提供相关服务。

对转型坚决的房企来说,借助X可以变身为地产商+运营商,拓展业务范围。对于不坚决的房企来说,这个X就只是给地产加上一个噱头,扩大销售人群、加快销售速度、抬高销售价格,本质没有发生变化。


02

商业地产+X,产业未来、科技与规模是关键


商业地产+X本质上是商业地产除租金外,还为X提供服务,分享产业链上的利润。如何准确挑选到合适的X,如何满足X的需要因此成为关键。
还是以商业地产+物流为例,房企投入这一领域是认可发达物流对经济的促进作用,想要分享电子商务、现代物流的红利。在这一转型过程中,房企就需要注意现代物流的特点,如电子商务的大宗运入,零担或混合运出,加大相关技术投入,如全面信息化,方便客户掌握物流状态;部署自动化分拣和搬运,实现全自动操作,最终成功打造出产业价值链一体化的平台,转型为综合服务商。
由于不少X的投资大,培育期长,回报率较低,如商业地产+物流的投资回报率,业内测算在5%的空置率下为10%,当空置率达到15%时,利润就会被挤压到盈亏线,因此扩大规模来摊薄成本、打出品牌效应吸引依附于产业链上的其他行业、企业,产生群聚效应,也非常重要。

可以说任何一个产业空间,任何一种商业地产+X都是整合投资、开发、建设、运营、服务以及相关产业资源的系统工程,需要房企全神贯注对待。


03

警惕转型过程中的“陷阱”


在当前经济和行业环境下,向产业空间转型有更大的经营空间,产业空间融合产业经济发展和地产发展两个概念,突出地产作为产业经济发展平台的功能作用,也将得到更多的认可和关注,因此具有稳定的发展空间。
但也要注意到,部分房企通过“商业地产+X”概念拿地之后仍然延续原来商业地产、住宅地产的开发逻辑,将大部分开发的物业出售,而不是持有经营,扮演的角色仍然是房企,达不到转型的作用。

此外,产业空间因转型存在市场供应过剩问题,如前两年的旅游小镇,造成竞争激烈、客源不足情况。还有一些房企出于抢占市场先机的考虑,在一些尚未成熟的地区布局,导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善。这些不仅给房企带来沉重负担,同时可能影响它们转型的信心。因此房企需要不断动态调整布局策略,优化地区和项目布局以及壮士断腕,避免未成功先成仁。



总体来看,现在商业+X的产业空间模式还在摸索期、培育期,转型成功未可期,品牌房企许多还停留在战略层面或试探进入,不过这条路依然值得去尝试。房企只要维系好原有业务,两条腿走路,仍有可能实现战略转型,达成多元化发展目标。
关于世合  |  诚征英才  |  保护隐私权  |  免责条款  |  投诉与建议  |  技术支持:新火线
COPYRIGHT 2012 ALL RIGHT RESERVED 世合实业 | 豫ICP备14006852号