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后疫情时代,5.0版本的产业地产发展之道
2020-11-06 | 世合实业

“做产业地产15年,最成功的经验就是要老老实实做人,扎扎实实做事,这也是我们的根本理念。具体地说,你要让优质的产业切实落地到相关园区,为区域经济带来真正的发展,为政府创造税收,为社会创造价值。”

——王建军



DBA Voice · 对话 第二季 | 王建军篇

后疫情时代,5.0版本的产业地产发展之道




中国宏泰发展集团董事局主席王建军,25年前创立宏泰,在更早的十年间,身为记者,他已见证了众多企业的风光与凋落。


“十年的记者生涯带给我的最大启发是,要想获得成功,就要老老实实做人,扎扎实实做事。”


老老实实做人,扎扎实实做事


或许这10年的观察思考积淀出足够的管理智慧,或许是10年的冷眼旁观酝酿出上阵搏杀的豪情,王建军在经过了两年的商海试水之后,创立了自己的公司,时间是1995年。头十年主要从事房地产开发,秉持着老实做人、扎实做事的经营理念,坚守承诺,确保品质,在树立企业品的同时牌,完成了资本原始积累。


廊坊是个小地方,房地产项目空间有限,公司的第二个十年该何去何从?当时正是中国加入世贸组织后各项产业快速发展的时期,审时度势,王建军将目光转向产业地产。这条路,一走就是15年,如今已在廊坊、石家庄、武汉等 7 座城市投资建设了12个产业市镇园区,规划面积累计超过 200 平方公里。


产业地产公司发展的十六字箴言——高效服从,真金白银,感天动地,主动提高。

——王建军


王建军总结出公司发展的十六字箴言——高效服从,真金白银,感天动地,主动提高。做产业地产比房地产周期更长,工程更加复杂,需要处理的关系更多。因此必须吃透政府的政策,服从政府的发展规划,通俗点说要“操市长的心,干市长的活儿”,如此才能给园区找到适当的产业定位,获得政府的支持。比如廊坊的龙河高新区就定位于电子信息高端制造,在石家庄和武汉则打造通用航空产业园,等等。另一方面,在建设园区的过程中,坚持给当地居民带来真金白银的实惠。前期拆迁做到充分沟通,投资到位,改善环境,做好绿化,并通过招商引资提供就业机会。


做产业地产,核心工作在于招商引资,这既关系到是否能收回前期投入,也关系到后期是否能产生稳定的持续收益。奈何僧多粥少,这就极其考验开发运营商的综合水平。王建军表示,在这方面宏泰拥有自己的核心竞争力,既有产业发展研究院,进行产业发展和政策研究,也建立了涵盖300多家国企、上市公司的企业动态数据库。200人的招商团队,每一家企业都有3至5人负责跟盯,业务版图、经营状况、项目规划都了如指掌,确保在需要的时候及时对接。正因为如此,宏泰每年都能招到一个大的航母级项目。


中国宏泰发展·武汉国际航空工程中心


转型是每一天都要想的事情


每一个企业都会遇到突如其来的变化,尤其是今年,所有企业都面临着疫情的影响。对此宏泰却比较沉着,因为做产业地产是一种长线投资,招商引资是综合性的工作,往往要下半年或者一年的功夫,甚至更长时间。即便疫情导致诸多不便,宏泰依旧保持着自己的节奏,各种沟通工作可以通过电话、视频的方式进行。从中可以看出长线投资独特的抗风险能力。


但是,毫无疑问,面对如此严峻的疫情,任何企业都会更加积极地思考未来的发展思路。在后疫情时代,企业如何持续健康发展,王建军有自己的思考。


发展产业园区是拉动内需促进经济增长、发展国内大循环的有效方式之一。

——王建军


他对未来持乐观态度,在未来的国内经济大循环中,完善产业布局、健全产业链是一项重要内容,这将给产业地产带来更多的机会。他表示,“发展产业园区是拉动内需促进经济增长、发展国内大循环的有效方式之一”。


这条路既符合国家政策,也能创造多维价值。园区既有道路管网、电器水暖等基础设施建设,招商来的企业又是投资主体和纳税单位,成为城市经济的发动机。未来还将加强医院、教育等配套设施的建设,令产业园区不仅宜业也宜居。打造好硬件环境,创造好的产业生态,是宏泰在后疫情时代的一个着力点。


疫情虽然暂时降低了国际经贸的热度,但是国际化的趋势依然存在,合作共赢是发展的主旋律。而国际化布局是宏泰转型发展的重点之一。近些年,宏泰在日本、德国、法国、意大利、匈牙利、捷克、新加坡等全球多个地区开设产业招商办事处,开展国际合作。欧洲有不少“隐形冠军”企业,有技术和产品,但其国内的市场规模却比较小。王建军表示,“疫情之后,这些企业觉得中国的集中管理能力、治理能力非常强。他们应该到中国寻找更广阔的发展空间。”




后疫情时代的另一个发展方向是数字化,王建军表示,未来宏泰将围绕智慧城市、AI、应急医疗等数字化新基建项目,聚焦京津冀经济圈、长江经济带、粤港澳经济圈等区域,促进产业协调发展,发挥核心经济圈的辐射作用。


为城市的生长造血,是宏泰的价值所在,正如王建军所说,“企业最大的贡献是可持续地为国家做贡献”。


面对后疫情时代的不确定性,王建军表示,企业要保证好现金流,要过紧日子,才能保持实力,提升抗风险能力,在机会来临时胜人一筹


站在月球看地球


宏泰的头十年做房地产,之后十五年专注做产业地产,如今面临着后疫情时代的数字化转型。对此,王建军有充分的心理准备,他表示,“转型是我们每一位企业管理者每天都要想的事情,尽管异常困难,但是一定要转”。


转型是我们每一位企业管理者每天都要想的事情,尽管异常困难,但是一定要转。

——王建军


从企业层面讲,宏泰的十六字箴言中本就有“主动提高”,也就是宏泰注重不断提高团队素质。公司建立了早餐会制度,每天早晨七点半雷打不动,至今已延续二十五年,有效保证了管理层的高效沟通,并带动公司形成及时总结、不断学习的企业文化,从整体上提高员工素质和招商能力。


从个人层面看,在创业之前,王建军经历了十年记者生涯的沉淀,对产业发展、企业管理积累了深刻洞察和长期思考,并用两年时间进行了实际验证。理论思考和经营实践在王建军身上得到了有效统一。虽然公司早已登陆港股,目前发展也顺风顺水,王建军对于学习深造还是乐此不疲。2007年在长江商学院读EMBA,2012年再次到长江商学院学习CEO班课程,如今参加DBA七期班,也可谓“三顾茅庐”了,难怪他自称是“老长江”。长江第一课,项兵院长“站在月球看地球”的比喻言犹在耳,教授老师们的格局和视野令他受益匪浅。



王建军在企业家学者项目课程中做分享


王建军表示,对于产业地产这样的领域,宏观层面的启发尤其重要,比如王一江教授讲到我国城镇化的进程才60%多,和发达国家的89%还有很大差距,而城镇化率每增加一个百分点就带动2亿人进城消费,这种宏观的视角坚定了宏泰做产业地产的信心。


在听了刘劲教授关于产业地产的阐述之后,王建军对产业地产的价值有了更深刻的认识。刘劲教授认为,房产之所以涨价,是因为房子底下的土地涨价,而土地是否涨价则取决于土地上能够提供的服务,而充足的服务则来源于完善的产业。从某种意义上讲,整个中国就是一个超级产业园。


王建军感到自己的产业地产事业和整个中国的经济脉动在发生着共振。“不待扬鞭自奋蹄”,他的这句话也具备了更丰富的内涵。


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